Discussion on the Philippine Housing Program (in tagalog)

I. MGA INTERNASYUNAL AT LOKAL NA BATAS UKOL SA PABAHAY

A. The International Covenant on Economic, Social, and Cultural Rights (ICESCR)

Ang Pabahay ay isang karapatan ng mamamayan na isinasaad ng “International Covenant on Economic, Social, and Cultural Rights,” isang kasunduan ng iba’t-ibang bansa sa ilalim ng United Nations tungkol sa pagkilala sa usapin ng Pabahay bilang isang Social Right ng mga mamamayan ng bawat bansa. Nakasaad sa Article 11 ng covenant na ito – “The States Parties to the present Covenant recognize the right of everyone to an adequate standard of living for himself (herself) and his (her) family, including adequate food, clothing, and housing, and to the continuous improvement of living conditions.” Ang Pilipinas ay signatory sa kasunduang ito. Ibig sabihin, lahat ng bansa na sumang-ayon at pumirma sa kasunduang ito ay marapat na ito’y ipatupad sa pamamagitan ng mga lokal na batas at polisiya. Marapat na kilalanin ng mga bansa bilang karapatan ang sapat na pamumuhay ng kanyang mga mamamayan. Kasama dito ang sapat na pabahay.

B. The United Nations Committee on Economic, Social, and Cultural Rights General Comment No. 4 and No. 7

Idinetalye din ng General Comment Nos. 4 at 7 ng UNCESCR ang karapatan sa sapat na pabahay. Ayon sa General Comment No. 4, “there are certain aspects of the right which must be taken into account in determining “adequate housing” and these include legal security of tenure; availability of services, materials, facilities, and infrastructure; affordability; habitability; accessibility; location and cultural adequacy.” Isinasaad ng General Comment No. 4 na ang sinasabing “adequate housing” ay nangangahulugan ng pagkakaroon ng legal na kaseguruhan sa paninirahan, pagkakaroon ng basic services tulad ng tubig at kuryente, at pagiging abot-kaya ng presyo ng bahay.

Ayon naman sa General Comment No. 7, “the committee made the conclusion that forced evictions are prima facie incompatible with the requirements of the Covenant and are considered violation of the right to adequate housing.” Ibig sabihin nito, ang sapilitang ebiksyon o pagpapa-alis sa bahay ay ‘di sang-ayon sa kasunduang pinirmahan ng mga bansa at ito ay nangangahulugang paglabag sa karapatan sa pabahay.

C. 1987 Philippine Constitution – Declaration of Principles and State Objectives

Nakasaad din sa Konstitusyon ng Pilipinas, “The State shall promote a just and dynamic social order that will ensure the prosperity and independence of the nation and free the people from poverty through policies that provide adequate social services, promote full employment, a rising standard of living, and an improved quality of life for all.” Sinasabi ng ating Konstitusyon na tungkulin ng estado o ng buong makinarya ng gobyerno, na siguraduhing masagana at malaya ang mga tao mula sa pananakop at sa kahirapan, sa pamamagitan ng mga batas o polisiya na magbibigay ng sapat na serbisyong panlipunan, magseseguro ng hanap-buhay para sa lahat, at mataas at sapat na uri ng pamumuhay. Kasama sa mga serbisyong ito ang desenteng pabahay.

Ayon sa mga batas na binanggit sa taas, ang Pabahay ay kinikilalang karapatan ng bawat tao na dapat bigyang kaseguruhan ng gobyerno, bilang pangunahing tagapangalaga ng mga karapatan ng mamamayan.

II. KASAYSAYAN NG PROGRAMANG PABAHAY NG GOBYERNO

Ang mga programang pabahay ng pamahalaan (low cost, socialized, abot kaya, CMP, SHDLP, atbp) ay nasa ilalim ng tinatawag na National Shelter Program o NSP. Itinatag ang NSP sa panahon ni Pangulong Aquino. Ito’y pinalawak sa panahon ni Pangulong Ramos at naging mayor na sagot ng pamahalaan sa problema ng pabahay. Ang isang programa ng NSP ay ang Unified Home Lending Program (UHLP). Ang HUDCC ang nangasiwa ng NSP, na noon din itinatag sa pamamagitan ng E.O. 90 ni Pangulong Aquino. Ayon sa datos ng HUDCC, natamo ang pinaka-malaking “mortgage take-outs” ng UHLP noong 1987 hanggang July 1996. Umabot ito ng PhP 45.6 B, 2.3 % ng kabuuang GNP ng bansa noong panahon na ‘yon. Malaking porsyento ng mamamayan na kumuha ng pabahay ay dumaan sa National Home Mortgage Finance Corp (NHMFC) o kaya’y sa Home Development Mutual Fund (Pag-ibig Fund). At karamihan ng nangutang ay mga miyembro ng Pag-ibig, SSS o GSIS, kung saan sila ay nagbabayad ng buwanang kontribusyon na binabawas sa kanilang mga sahod.

Saan naman galing ang pera na pinauutang o pinambabayad ng gobyerno sa mga “mortgage take-outs” ng mamamayan na kumukuha ng pabahay? Mula ng itatag ang NHMFC, umutang ito ng pera mula sa Pag-ibig sa interes na 12.75% bawat taon. Ito naman ay pinauutang ng Pag-ibig sa interes na hindi bababa sa 16%, at kapag lumampas sa deadline o due date, ay may karagdagang 6.7% kada araw na penalty computed sa monthly amortization. Pinagsama naman lahat ng programa sa pabahay sa ilalim ng UHLP, kung saan ang perang ginamit nito ay galing din sa SSS, GSIS, at Pag-ibig. Naglabas din ang gobyerno ng mga development loans sa mga private developers at builders, kung saan ang pera ay galing din sa SSS, GSIS, at Pag-ibig.

Malinaw sa mga naunang salaysay na ang mga miyembro ng SSS, GSIS, at Pag-ibig, ang syang bumuhay sa programa at industriya ng pabahay, at nagakyat pa ng ‘di matatawarang porsyento sa GNP ng bansa. Pera ng mga miyembro ng SSS, GSIS, at Pag-ibig ang siyang ipinautang sa mga nagnanais magkaroon ng bahay. Pera din ng mga miyembro ang ipinautang sa mga real estate developers upang makapagtayo ng mga subdivisions.

Ngunit bakit kapag nag-default ang mga SSS, GSIS, at Pag-ibig members sa pagbabayad ng monthly amortization, ay katakut-takot na banta ng foreclosure ang kanilang tinatanggap? Pinang-negosyo na nga ang kanilang mga pera, parang ginisa pa sa sariling mantika ang mga miyembro sa banta ng mga foreclosure at ebiksyon sa bahay na matagal nang binabayaran.

Sa kabilang banda, walang real estate developers ang napaparusahan o idinedemanda ng pamahalaan sa pagtatayo ng mga sub-standard na bahay at di-kumpletong mga pasilidad tulad ng sa Imperial, o mga subdibisyon na inilalagay sa peligro ang buhay ng mga homeowners katulad ng subdibisyon katabi ng quarry sites (Acacia Homes sa Calamba, Laguna), o gumuguhong mga bundok (Carissa Homes sa Bulacan).

III. SOLUSYON NG GOBYERNO SA MALAKING UTANG SA BAHAY

Ipinasa ng Kongreso ang RA 8501 o ang Housing Loan Condonation Act noong 1998. Ito ang sagot ng gobyerno sa malaking utang sa bahay ng taumbayan. Para mabayaran ang malaking utang sa Pag-ibig, SSS, o GSIS, ang isang miyembro ay mag-aaply dito. Ngunit base sa karanasan ng mga naunang gumamit nito, lalo lang silang nagipit dahil nagdoble o nagtriple pa ang naging monthly amortization. Ito ay dahil hindi binago ang interest rate na sobrang taas (hindi bababa sa 16%) at dahil din sa sistemang principalizing o compounded interest payments, o ang pagda-dagdag ng mga ‘di nabayarang interes bilang prinsipal, na muling tutubuan ng panibagong 16%.

Dahil batas na ang RA 8501, lahat ng mga ahensya ng gobyerno sa pabahay ay kailangang maglabas ng mga patakarang kamukha nito. Inilabas ng Pag-ibig ang HDMF Circular 193 at 194-B, o ang Pag-ibig Special Housing Loan Restructuring Scheme. Ang kaibahan lang nito sa RA 8501, ay may moratorium sa foreclosure na tatlong (3) taon, at may dacion en pago, kung saan boluntaryo mong ipinauubaya sa Pag-ibig na walang judicial proceedings ang bahay mo kapag nag-default ka ng tatlong (3) magkakasunod na buwan sa pagbabayad. Pagkatapos ng 3 taon, balik uli sa restructured rate ang monthly amortization. ‘Di na uli mababayaran ang buwanang hulog.

Ipinatupad ng Pag-ibig ang “Abot-Kamay Pabahay Program” bilang kapalit ng Loan Restructuring Scheme kung saan ang interes ay mula 6% hanggang 12%, na dating 16%. Ito daw ang paraan para maisalba ang mga bahay na na-foreclosed na.

Dahil hindi na nababayaran ang bahay, may marching order na ang mga housing agencies na mag-foreclose. Daang-libong bahay na ang na-foreclosed mula 2003. Ang mga foreclosed na bahay naman ay ibinebenta sa mga dayuhang mamumuhunan sa pabahay.

Ito ang sagot ng ating pamahalaan sa mga may utang sa Pag-ibig: Loan Re-structuring, Foreclosure kapag nag-default, at bentahan kapag ‘di na mabawi mula sa foreclosure, ibig sabihin, ebiksyon na dahil iba na ang may-ari.

IV. ANG ATING SOLUSYON SA ‘DI MABAYARANG UTANG SA BAHAY

Ang tanging solusyon ng taong bayan sa ‘di nababayarang utang sa pabahay ay ang pagbabago ng mga batas sa Pabahay. Batas na nakapasok ang sistema ng “Capacity To Pay” ng mga borrowers. Ibig sabihin, batas na kinokonsidera ang kakayanan ng mga tao sa pagbabayad. Porsyento lang ng kinikita ng isang empleyado sa isang araw ang dapat napupunta sa pagbabayad ng bahay. Halimbawa, kung ang isang tao ay kumikita ng 350 kada araw, porsyento lang nito ang dapat ibinabayad nya sa bahay sa isang araw, matapos alisin ang pambayad o panggastos sa mga pangunahing pangangailangan ng isang pamilya tulad ng pagkain, damit, kalusugan, edukasyon ng mga bata, at pambayad sa ilaw at tubig.

Ang solusyong ito ay kagyat na solusyon ng mamamayan. Ngunit ang ultimong patakaran sa usapin ng pabahay ay ang pagkakaloob ng bahay sa mamamayan ng libre. Ginagawa ito sa ibang bansa, at ito’y kaya ring gawin dito, kung gugustuhin lang ng gobyerno, dahil ang pondong gagamitin dito ay galing din sa kontribusyon ng mga tao.